四大信号显示热门城市房价难再下跌, 单纯等待会

2018-12-20 15:29

从2016年到2017年,一线楼市相继转跌,2016年从深圳开始,随后上海跟进,至2017年3月份,北京开始由顶点转跌。广州不是转跌,而是继续补涨。

2017年,北上广深商品房成交量大幅萎缩,四大城市新房成交量共计192283套,比2016年减少132266套,同比回落41%。成交金额方面,四个城市2017年新房共成交7829亿元,同比回落38%。

新房由于限价,价格波动其实非常小,而价格相对真实的二手房市场更为冰冷。

2017年北京二手住宅网签总量为136237套,环比下降50%以上,成交价较3月份的高点回落了10%-15%左右。

而上海2017年二手房产成交量不足16万套,同比下跌过半。价格同比回落10%左右。

至于深圳,2017年共成交二手房73830套,同比回落31.4%,价格趋稳。

广州与上述三个城市不同,有补涨需求,但在调控之下,补涨也显得比较温和。数据显示广州2017年二手房成交106432套,成交均价20308元/平米,同比分别上涨29.5%和14%,是量价齐涨的态势。

综合近一两个月的楼市消息来看,笔者认为,一线楼市已经基本筑底完成,接下来一年的总体趋势是量升价稳。

至少有4点信号可以支撑我这个结论。

一、成交量是先行风向标

从房地产的周期来看,成交量总是先于成交价行动。之前我们统计过,四大一线城市中二手房成交量全面复苏。以北京为例,最近这3个月,二手房成交量开始复苏。

北京这边可能还需要几个月的数据来佐证,深圳则基本可以断定,房地产的基本面已经非常稳定,因为深圳自2016年3月份就开始介入调控,到现在已经是21个月了。21个月的时间,各种预期该消化的已经消化得差不多了,房价还是稳中微涨,成交量在慢慢走高,2017年12月的二手房成交8372套,环比上涨29.5%。要知道深圳并没有松绑楼市,这只能说明理性购房需求正在积极入市。 

二、政策以延续为主,明紧暗松

整个2017年,刚需是被严重误伤的,这从首套房贷利率的涨幅上面就可以看出。

但2018年风向已经有所松动。虽然2017年底多次会议释放出调控延续的信号,但地方实际上已经根据政策在微调,比如厦门2018年首提“支持改善需求”,这在2017年是不可能的,当时改善性需求统一被视为投资投机性购房,是重点调控的对象。

而且随着二线城市人才战略的开启,实际上整个楼市是明紧暗松的状态。大量潜在购房需求借到人才通道进入二线城市,仅武汉一个城市,自2017年4月份放宽落户限制以来,就有近50万人落户成功。西安自放宽落户以来,超八成是凭学历落户的。这种状态就跟房贷利率一样,基准利率一直不提,但市场利率早已冲上云霄。虽然人才战略不是为了卖房子,但客观上却利好楼市,这是一种实质性的放松。二线城市的放松,也会影响整体调控的风向,延续为主,    继续收紧并无必要。

三、买房子的人依然不少,房子却不够

一线城市,包括大量二线城市,购房需求实际上是很旺盛的。但由于各种原因,开发商不愿意开盘,二手房主观望,市场进入“渐冻”状态。随着调控的深入,购房议价空间的打开,目前一线城市二手房成交量已经开始放大,部分调整时间偏长的城市,新房成交也开始活跃。

从2016年3月份开始,楼市调控率先对购房者出手,到2018年初已近2年,淤积的购房需求没有消失,在调控成果显现后,他们明显更积极入市。

事实上重点城市的供需缺口一直都存在,共有产权房增速很快,但绝对数量还不够;上海打算重点满足沪籍人口购房需求,非沪籍只打算让他们租房住,预计商品房新增量不会太多;而在深圳,商品房数量本身就严重不足,未来两三年都难以改观。

四、最关键的货币是个问题

2018年加息到底有没有可能?1月8日,央行研究局副局长纪敏的认为:自去年来工业产品价格和企业利润不断提升,短期内中国存在着加息的空间。在对利率做出调整前,通胀和汇率将被计入考虑因素。不过随后纪敏更正称:理论表态不能解读为短期内有加息空间。

这种表态说明央行在加息这件事上相当谨慎,有业内人士认为即使上调也可能是非对称上调,贷款利率不动,存款利率上调。


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